ITBI e financiamento: entenda como, quando e onde pagar a taxa

Se você pretende adquirir um imóvel, já ouviu falar de ITBI. No momento de fechar as contas para comprar seu bem, além do valor acertado para a aquisição, é importante não se esquecer de alguns gastos extras, que podem surpreender os desavisados.

Inicialmente, é preciso ter em mente que existirão gastos referentes à escrituração, que é um documento fundamental na compra e venda de imóveis. Por meio dela, a vontade entre as partes é materializada, dando validade formal ao negócio. A escritura deve ser registrada no cartório de notas do local onde se localiza o imóvel.

Além disso, é preciso realizar o registro do imóvel no cartório para finalizar a transferência de titularidade da propriedade. Tanto a escrituração quanto o registro possuem valores conforme o estado.

Por fim, tenha em mente que uma das principais despesas nesse momento é com o ITBI, um tributo municipal — e é sobre ele que vamos falar no post de hoje. Para quem está adquirindo um imóvel financiado, vamos mostrar que ITBI e financiamento podem ser agregados em uma única despesa, aliviando o seu bolso. Confira:

O ITBI

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – ITBI – é um tributo municipal a ser pago quando ocorre uma transferência imobiliária. Por ser um imposto municipal, sua cobrança é realizada pela prefeitura da cidade onde fica o imóvel adquirido. Em muitas cidades, ele é chamado de Imposto Sobre Transmissão Inter Vivos, o ITIV.

De acordo com a Constituição Federal, no artigo 156, II, “Compete aos Municípios instituir impostos sobre transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição”.

Sempre que um imóvel, de qualquer tipo, é negociado e ocorre a transferência de propriedade, o ITBI precisa ser pago. A oficialização da compra e venda de imóvel só ocorrerá após seu pagamento. Em outras palavras, enquanto esse pagamento não for confirmado, o imóvel não pode ser transferido e a documentação não é liberada.

Para que isso ocorra, o interessado deve reunir todos os documentos pertinentes à transação (contratos, comprovantes de pagamento e outros) e os formulários próprios de cada município para emitir a guia de recolhimento do imposto. Falaremos melhor sobre seu pagamento adiante.

É importante não confundir esse imposto, que está previsto na Constituição Federal, com o ITCMD. O ITBI é cobrado quando a transmissão de posse de um imóvel ocorre entre pessoas vivas. O ITCMD (Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação) é cobrado quando ocorre sucessão por meio do falecimento ou doação.

Cálculo do ITBI

O cálculo do ITBI é variável de cidade para cidade, já que é o próprio município que define qual será a alíquota cobrada pelo tributo. Essa é uma das principais características desse imposto. Para definir o valor a ser pago, é considerado o valor venal (valor de venda), que consta na guia de recolhimento do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano). Também é possível utilizar a escritura para definir o custo, por meio do preço registrado no contrato de compra e venda.

No entanto, é preciso fazer uma observação sobre isso. Algumas prefeituras realizaram cobranças indevidas do ITBI, fazendo com que o Superior Tribunal de Justiça adotasse uma posição consolidada sobre o tema: o imposto deve ser calculado sobre o valor de compra do imóvel. Para o STJ, é a forma mais justa de se cobrar o imposto, pois é coerente com o valor real do bem.

Infelizmente, isso ainda não ocorre na prática, e muitas municipalidades, ao perceberem que o valor venal é superior ao montante da negociação, utiliza o maior preço como base de cálculo do tributo. Por isso, é importante que você fique atento a essa prática, e, caso sinta-se prejudicado, procure orientação para entrar com um recurso administrativo ou judicial para que o cálculo do ITBI seja feito de forma correta.

Na prática, a base cálculo do ITBI considera o maior valor dentre os três valores abaixo:

• O valor venal (aquele valor que está no IPTU do imóvel);
• O valor do negócio (o valor que está sendo negociado o imóvel); ou
• O valor de referência (valor atribuído pela prefeitura).

À parte esse impasse, não é preciso utilizar operações matemáticas complexas para calcular o montante a ser pago a título de ITBI. Basta multiplicar a alíquota do imposto pelo valor de venda do imóvel. O mais comum é que a alíquota fique entre 2% e 4%. Assim, se você está adquirindo um imóvel no valor de R$ 150 mil, terá que desembolsar de R$ 3 mil a R$ 6 mil para pagar o imposto, dependendo da sua cidade.

Alíquota de ITBI nas principais cidades brasileiras

Como dissemos, o ITBI é um tributo municipal, e, de acordo com a Constituição Federal, cada prefeitura tem a autonomia para definir regras e alíquotas sobre a cobrança desse imposto. A municipalidade define as alíquotas com base nas taxas de IPTU da cidade. Nos grandes centros urbanos, por exemplo, as taxas variam entre 2% e 3%.

Se você quer saber qual a alíquota aplicável à sua cidade, basta fazer uma consulta na Secretaria da Fazenda ou Finanças do Município. Em algumas capitais do país, a alíquota é a seguinte:

• São Paulo (SP): 3%;
• Rio de Janeiro (RJ): 3%;
• Belo Horizonte (MG): 3%;
• Distrito Federal (DF): 3%;
• Recife (PE): 3%;
• Porto Alegre (RS): 3%;
• Salvador (BA): 1% para imóveis populares e 3% para os demais.

Existe também uma variação de alíquota de acordo com valor e tipo de financiamento imobiliário, ou compra do imóvel. Moradias populares ou vinculadas a programa do Governo Federal também possuem condições especiais, sobre as quais falaremos mais para a frente.

Cálculo de ITBI de imóvel financiado

O ITBI nos casos de financiamento possui um cálculo diferenciado, especialmente quando envolve programas do governo. A equação básica que explicamos acima só é válida para a compra direta do imóvel.

Imagine que há um financiamento que compreende o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o Programa de Arrendamento Residencial (PAR) ou a Habitação de Interesse Social (HIS). Nesses casos, é aplicada a porcentagem de 0,5% sobre o valor financiado, até o valor de limite máximo, que varia conforme o município e o ano.

Tomando como exemplo a cidade de São Paulo, seu limite máximo para transações ocorridas a partir de 01/01/2018 é de R$ 88.714,99. O valor que exceder tal limite, seja financiado ou não, sofrerá incidência da alíquota do ITBI, que é de 3%. O valor do imposto a ser pago será a soma dessas duas parcelas.

E como ficaria o cálculo? Imagine um imóvel de R$ 200 mil em duas situações: com financiamento de R$ 100 mil e com financiamento de R$ 70 mil.

Na primeira hipótese, o valor financiado supera o limite máximo. Aplica-se a alíquota de 0,5% sobre R$ 88.714,99, e a alíquota de 3% sobre o restante (200.000 – 88.714,99).

• R$ 88.714,99 x 0,5% = R$ 443,57
• R$ 200.000 – R$ 88.714,99 = R$ 111.285,01 x 3% = R$ 3.338,55
• ITBI = R$ 443,57 + R$ 3.338,55 = R$ 3.782,12

Na segunda hipótese, o valor financiado não supera o limite máximo. Assim, a alíquota de 0,5% será sobre todo o valor do financiamento. O restante (200.000 – 70.000) sofre incidência da alíquota de 3%.

• R$ 70.000 x 0,5% = R$ 350,00
• R$ 200.000 – R$ 70.000 = R$ 130.000 x 3% = R$ 3.900,00
• ITBI = R$ 350 + R$ 3.900 = R$ 4.250,00

Quem paga o ITBI

Não existe lei federal brasileira que fixe de quem será a responsabilidade pelo pagamento do ITBI. Por isso, é comum que a questão seja regulamentada por uma lei municipal. Na maior parte dos casos, estabelece-se que o comprador do imóvel será responsável por pagar o imposto. Mesmo quando não há fixação legal, a prática comum do mercado atribui ao comprador o ônus pelo tributo.

No entanto, as partes envolvidas na negociação podem fazer um acordo (ou estabelecer cláusula no contrato de compra e venda) determinando de forma diversa. O vendedor pode, por exemplo, assumir parcial ou totalmente esse compromisso. Em caso de dúvidas sobre a questão, consulte a legislação de sua cidade.

A importância de pagar o ITBI

Independentemente de quem for a responsabilidade pelo pagamento do tributo, é muito importante que essa etapa da compra e venda do imóvel não seja negligenciada. Isso porque a transferência de propriedade do bem adquirido só pode se dar quando o pagamento for confirmado.

Em outras palavras, o imposto é um dos requisitos para a regularização do imóvel nos registros públicos, o que garante o acesso a serviços essenciais como coleta de lixo, asfaltamento das ruas, instalação e abastecimento de água e luz.

Pensando em âmbito coletivo, o pagamento do imposto é importante também para a Prefeitura Municipal, pois os recursos arrecadados pela cobrança do ITBI, assim como do IPTU, são utilizados para o benefício dos próprios cidadãos do município.

Pagamento

Para que ocorra o pagamento do ITBI, o interessado deve entrar em contato com os órgãos fazendários municipais, que são os responsáveis por emitir as guias de recolhimento. Isso pode ser feito, na maioria dos casos, de forma online. Caso o serviço online não esteja disponível em seu município, solicite a emissão dos documentos no órgão municipal responsável.

Ao realizar a solicitação, o valor do imposto é calculado e registrado na guia, que vem com data de vencimento. Alguns municípios estabelecem a regra de que o tributo deve ser pago após a lavratura da escritura pública. No entanto, existem cidades que estabelecem que o recolhimento deve ser efetuado depois do registro da escritura. O adquirente do imóvel deve ficar atento a essa informação.

Uma observação importante sobre o pagamento do ITBI é que ele só quita o imposto junto ao município. A transferência do bem só é possível com a emissão da Certidão Negativa de Débito. Por isso, será preciso solicitar ao órgão fazendário municipal a emissão da CND referente ao tributo. Isso é feito mediante a apresentação da guia paga. A CND do ITBI é um dos documentos solicitados cartório, relacionada à compra do imóvel, que deve ser apresentada para dar andamento à transferência do bem.

Prazo

Em média, o prazo para pagamento é de 30 dias. Nada impede, porém, que a prefeitura fixe prazo diverso, considerando que o imposto é municipal e que cada municipalidade tem autonomia para definir as regras sobre o ITBI.

O pagamento deve ser feito junto a banco credenciado pelo município ou em posto de arrecadação da própria prefeitura. Somente após pagar o imposto é que o cartório poderá efetuar a transferência do imóvel para o seu nome. Por isso, é preciso pagar o tributo logo após fechar o negócio.

E se o comprador perder o prazo de pagamento do imposto? Existem algumas prefeituras que estabelecem o pagamento de multa. Outras, não instituem qualquer sanção para o atraso. Mas certo é que, enquanto não houver o pagamento, a transmissão de propriedade do bem adquirido naquele momento não acontecerá.

Se você perder o prazo de pagamento do ITBI, entre em contato com a prefeitura. Pode ser que seja necessário reiniciar o processo de solicitação do cálculo do tributo para que seja gerado um novo boleto.

Contestação dos valores

Imagina que você recebeu a guia para pagamento do ITBI e se deparou com um valor exorbitante. Ao consultar a legislação, percebe que pode ter ocorrido um erro de cálculo. Isso é comum. Como dissemos anteriormente, a lei municipal pode definir como base de cálculo do imposto o valor atribuído ao imóvel pelo município ou o valor declarado pelo contribuinte. Apesar dos casos julgados pelo STJ, muitas prefeituras ainda agem de maneira equivocada.

Caso perceba alguma divergência entre o que você declarou e o valor definido pela prefeitura, é possível fazer um requerimento administrativo para solicitar uma nova avaliação. Ela será realizada obedecendo aos critérios estabelecidos pelo município. Ainda assim, se você continuar discordando do valor de avaliação e do valor referente ao ITBI, a saída é procurar um advogado capacitado para analisar a situação. Em alguns casos, o único caminho que resta é acionar o Poder Judiciário.

Parcelamento do ITBI

O parcelamento do ITBI é permitido, em alguns municípios, dependendo da legislação local. Em cidades em que existe a prática, ele pode ocorrer em duas ou três vezes, mas não é de praz. É interessante procurar a prefeitura com antecedência para se informar desta possibilidade.

Em caso de financiamento imobiliário, a situação de parcelamento do imposto é mais comum, já que alguns bancos acrescentam o valor do tributo no crédito concedido. O comprador quita seu compromisso com a prefeitura e agrega a despesa com o ITBI no saldo devedor do financiamento.

O parcelamento pode ser uma alternativa interessante para aliviar o orçamento, mas deve ser analisado. Isso porque, ao ser integrado ao saldo devedor, no caso de financiamento, o valor sofrerá incidência dos juros previstos no contrato como banco.

ITBI com desconto

Há algumas situações em que é possível pleitear um desconto na alíquota do ITBI. Veja quais são estes casos:

• se o imóvel é financiado por meio do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) é possível obter um abatimento de até 50% do valor do tributo;
• caso o comprador esteja adquirindo o seu primeiro imóvel por meio do SFH, ele ficará isento do ITBI, dependendo do valor pago. Nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal, esta regra vale para imóveis de até R$ 750 mil. No restante do país, o limite é de R$ 650 mil;
• quem adquire o imóvel por meio do Programa Minha Casa Minha Vida, também pode obter desconto no imposto. Em alguns municípios, há a possibilidade, inclusive de se obter isenção do ITBI.

Quando não incide o ITBI

De acordo com os preceitos da Constituição Federal, o ITBI é um imposto que incide em uma transação imobiliária que ocorre entre pessoas vivas. Seu fato gerador (fato que provoca o pagamento do imposto) é a transmissão do imóvel inter vivos, seja, compra, permuta ou qualquer outra forma em que se transfira um bem imóvel de uma pessoa viva para outra.

Então, a primeira hipótese em que não há incidência do ITBI é quando ocorre o falecimento do proprietário (a transmissão do imóvel por herança também não pode ser taxada). O mesmo acontece quando o bem é doado a terceiros. Nessas duas hipóteses, como pontuamos ao definir o imposto, incidirá o ITCMD (Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação).

Além dessas situações, embora o fato gerador do imposto seja a transferência da propriedade do imóvel, há alguns casos em que também não a necessidade do pagamento do imposto. Quando a transferência decorre de fusões ou incorporações de empresa é um destes casos. Isso porque presume-se que a pessoa jurídica utilizará a propriedade adquirida. Porém, cabe destacar que o ITBI incidirá normalmente quando a empresa adquire o imóvel com o objetivo de vender ou locá-lo.

Há algumas leis municipais que trazem outras situações de isenção do imposto para determinadas faixas de valores ou quando o comprador é beneficiário de algum programa habitacional do Governo Federal.

ITBI e financiamento

O parcelamento do ITBI é permitido em alguns locais e, como dissemos, para quem está adquirindo o imóvel por meio de financiamento, há uma alternativa para facilitar o pagamento do ITBI. Em muitos bancos, é possível incluir o tributo devido ao montante financiado.

Assim, ao invés de ter que desembolsar aquele valor assim que fechar o negócio, é possível diluí-lo ao longo do financiamento. Só não esqueça que, por fazer parte da operação de crédito, ao valor do ITBI serão acrescidos os juros, conforme acertado no contrato.

Se você está adquirindo um imóvel, seja por financiamento ou não, deve se preparar para os gastos adicionais que terá com a transação. Além do registro e da escrituração, será preciso reservar um valor para o pagamento de ITBI. Para esta operação tributária, é preciso consultar a legislação municipal sobre o imposto, já que ele é de competência de cada cidade.

Como você viu, o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis é um gasto obrigatório para quem está adquirindo um imóvel. Investigue se você não se encaixa em algum caso de isenção ou desconto do imposto. Se não for a situação, pode ser interessante agregar ITBI e financiamento em uma mesma despesa, o que dá um alívio para honrar este compromisso.

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